Abschreibung von Immobilien: So maximieren Sie Ihre Steuerersparnis als Investor

Nach mehr als 15 Jahren in der Immobilienbranche kann ich aus eigener Erfahrung sagen: Die meisten Immobilieninvestoren schöpfen nur einen Bruchteil der ihnen zustehenden Steuervergünstigungen aus. Sie zahlen Jahr für Jahr unnötig hohe Steuern, weil sie die Mechanismen der Abschreibung nicht wirklich verstanden haben oder nicht wissen, welche modernen Optimierungsmöglichkeiten ihnen offenstehen.

Die Situation ist paradox: Das deutsche Steuerrecht bietet Immobilieninvestoren ein mächtiges Werkzeug zur Steueroptimierung – die Absetzung für Abnutzung (AfA). Doch während Profis diese Instrumente systematisch nutzen, lassen Privatanleger enorme Potenziale liegen. Besonders seit 2023, als die Gesetzgebung erhebliche Veränderungen gebracht hat, gibt es neue Möglichkeiten, die viele Investoren noch nicht einmal kennen.

Die gute Nachricht: Wenn Sie verstehen, wie Abschreibung funktioniert und welche Strategien es gibt, können Sie legal und völlig zu Recht Ihre Steuerlast um 30 bis 50 Prozent senken. Das ist nicht Steuerhinterziehung – das ist intelligente Steuergestaltung innerhalb der Grenzen des Gesetzes.

In diesem Artikel werden wir gemeinsam durchgehen, wie Sie die Abschreibung richtig einsetzen, welche Fehler Sie vermeiden sollten, und wie Sie Ihre Immobilieninvestitionen langfristig steueroptimiert aufbauen.

Die Grundlagen der Immobilien-AfA verstehen

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist im Prinzip eine einfache Idee: Ein Gebäude nutzt sich im Laufe der Zeit ab. Das deutsche Steuerrecht erkennt diesen Wertverlust an und erlaubt Vermietern, die Kosten für das Gebäude über mehrere Jahre steuerlich abzusetzen. Anders als beim privaten Eigenheim, in dem Sie selbst wohnen, können Vermieter diese Abschreibung nutzen.

Warum nur Vermieter profitieren

Das ist eine oft übersehene Unterscheidung: Wenn Sie in Ihrer eigenen Immobilie wohnen, können Sie sie nicht abschreiben. Der Staat unterstützt damit Kapitalanleger, nicht Eigennutzer. Das macht wirtschaftlich Sinn: Wer von der Immobilie Einkünfte erzielt (durch Miete), soll die damit verbundenen Kosten auch steuerlich geltend machen dürfen.

Für Vermieter bedeutet das: Jedes Jahr, in dem Sie die Immobilie vermieten, erhalten Sie eine Steuerersparnis durch die Abschreibung – ohne dass echtes Geld fließt. Das ist der Clou: Die AfA ist ein sogenannter „non-cash deduction”. Sie senkt Ihre Steuerlast, ohne dass Sie Geld ausgeben müssen.

Wie die Berechnung funktioniert

Die Berechnung ist denkbar einfach. Sie nehmen die Anschaffungskosten des Gebäudes (nicht des Grundstücks!), multiplizieren sie mit dem AfA-Satz und erhalten Ihre jährliche Abschreibung.

Beispiel: Sie kaufen ein Gebäude für 400.000 Euro. 80 Prozent davon, also 320.000 Euro, entfallen auf das Gebäude (20 Prozent auf das Grundstück). Bei einem AfA-Satz von 2 Prozent (für Neubauten bis 2023) ergibt das: 320.000 Euro × 2 Prozent = 6.400 Euro jährliche Abschreibung.

Diese 6.400 Euro können Sie von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Wenn Sie 24.000 Euro Miete einnehmen und 8.000 Euro Nebenkosten sowie 6.400 Euro Abschreibung haben, bleiben nur noch 9.600 Euro zu versteuernde Einkünfte – statt der vollen 24.000 Euro.

Bei einem Steuersatz von 42 Prozent sparen Sie durch die 6.400 Euro Abschreibung stolze 2.688 Euro Steuern pro Jahr. Über 10 Jahre sind das 26.880 Euro – und das alles, ohne dass Sie auch nur einen Euro zusätzlich ausgeben mussten!

Die neuen AfA-Sätze seit 2023: Was sich geändert hat

Die Gesetzgebung hat 2023 eine wichtige Änderung gebracht, die viele Investoren noch nicht richtig verstanden haben. Das bietet neue Chancen – aber auch neue Herausforderungen bei der Planung.

Erhöhte Abschreibung für Neubauten

Neubauten profitieren ab 2023 von einer erhöhten linearen Abschreibung: statt 2 Prozent über 50 Jahre nun 3 Prozent über 33,33 Jahre. Das bedeutet: Neue Häuser können schneller abgeschrieben werden, was Investoren in den ersten Jahren höhere Steuerersparnisse bringt.

Ein Neubau mit 500.000 Euro Gebäudeanteil bringt jetzt 15.000 Euro statt 10.000 Euro jährliche Abschreibung. Das sind 5.000 Euro mehr pro Jahr – bei 42 Prozent Steuersatz entspricht das 2.100 Euro zusätzliche Steuerersparnis!

Allerdings: Diese Regelung gilt nur für Neubauten. Für Bestandsimmobilien ändert sich nicht viel, es sei denn, Sie nutzen ein Restnutzungsdauer-Gutachten.

Die Rückkehr der degressiven Abschreibung

Noch wichtiger für manche Investoren: Die degressive Abschreibung ist zurückgekehrt. Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 können Sie zwischen linearer und degressiver Abschreibung wählen.

Bei der degressiven Methode schreiben Sie in den ersten Jahren mehr ab: 5 Prozent vom Restwert pro Jahr statt eines festen Prozentsatzes. Das bedeutet: Im ersten Jahr 5 Prozent des gesamten Gebäudewertes, im zweiten Jahr 5 Prozent vom restlichen Wert (also weniger), und so weiter.

Beispiel mit 1.000.000 Euro:

• Jahr 1: 50.000 Euro Abschreibung (5 Prozent von 1.000.000)
• Jahr 2: 47.500 Euro Abschreibung (5 Prozent von 950.000)
• Jahr 3: 45.125 Euro Abschreibung (5 Prozent von 902.500)

Die degressive Methode bringt in den ersten Jahren viel mehr Steuerersparnis. Nach 13-14 Jahren ist es dann meist sinnvoll, zur linearen Abschreibung zu wechseln, weil diese dann höhere Beträge liefert.

Die Kaufpreisaufteilung: Der entscheidende Hebel

Hier liegt aus meiner Erfahrung das größte Optimierungspotenzial, das Investoren regelmäßig verschenken: die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden einerseits und dem Gebäude andererseits.

Warum die Aufteilung so wichtig ist

Das Grundstück nutzt sich nicht ab – es wird daher nicht abgeschrieben. Nur das Gebäude wird abgeschrieben. Deshalb ist es entscheidend, den Kaufpreis so aufzuteilen, dass ein möglichst großer Anteil dem Gebäude zugeordnet wird.

Viele Investoren nutzen einfach das Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums, das oft eine 70-80-Aufteilung ergibt (70 Prozent Gebäude, 30 Prozent Grund). Aber durch ein fundiertes Gutachten eines Sachverständigen lässt sich diese Quote oft auf 85 oder sogar 90 Prozent erhöhen.

Bei einer 300.000-Euro-Immobilie bedeutet das einen Unterschied von 45.000 Euro in der Abschreibungsgrundlage. Bei 2 Prozent Abschreibung sind das zusätzliche 900 Euro pro Jahr – oder 378 Euro zusätzliche Steuerersparnis bei 42 Prozent Steuersatz.

Gutachten zur Kaufpreisaufteilung

Ein qualifiziertes Gutachten kostet zwischen 800 und 1.500 Euro. Diese Investition amortisiert sich bereits in den ersten zwei bis drei Jahren – danach ist es reiner Gewinn. Ein guter Sachverständiger berücksichtigt dabei nicht nur den aktuellen Zustand, sondern auch den Standort, vergleichbare Immobilien und markttypische Quoten.

Besonders wertvoll sind solche Gutachten bei älteren Gebäuden, deren Wert sich stark zwischen Grund und Gebäude unterscheidet. Eine Altbauwohnung in bester Innenstadtlage kann eine 90-10-Aufteilung rechtfertigen – ein großes Einfamilienhaus auf dem Land vielleicht nur 60-40.

Viele Investoren zögern hier – aus Angst vor Steuernachzahlungen oder weil sie die Kosten scheuen. Aber solange das Gutachten auf soliden Füßen steht und vom Finanzamt nicht offensichtlich zu hoch angesetzt ist, erkennt es die Aufteilung an. Für Details zur professionellen Beratung bei solchen Gutachten empfehle ich, sich an einen erfahrenen Immobilienberater (Link: https://westmont-group.com/blog/was-ist-ein-immobilienberater/) zu wenden, der die neuesten Rechtsprechungen kennt.

Restnutzungsdauer-Gutachten: Der Turbo für Altimmobilien

Wenn Sie eine ältere Immobilie besitzen und bisher standardmäßig 40 oder 50 Jahre Abschreibungsdauer angesetzt haben, könnte ein Restnutzungsdauer-Gutachten ein Game-Changer sein.

Das Prinzip der verkürzten Restnutzungsdauer

Das deutsche Steuerrecht geht davon aus, dass ein Gebäude von vor 1925 etwa 40 Jahre hält, eines von 1925-2022 etwa 50 Jahre. Aber das ist nur eine pauschale Annahme. Die Realität kann völlig anders aussehen.

Ein Sachverständiger kann die echte Restnutzungsdauer berechnen, indem er den aktuellen Zustand analysiert:

• Wie ist der bauliche Zustand?
• Welche Modernisierungen fehlen?
• Welche Renovierungen sind dringend erforderlich?
• Wie ist die Marktsituation für Gebäude diesen Typs?

Ergebnis: Ein 60 Jahre altes Haus könnte tatsächlich nur noch 20 oder 25 Jahre statt theoretisch 40 Jahre halten. Das führt zu viel höherer jährlicher Abschreibung.

Ein konkretes Beispiel

Stellen Sie sich vor: Sie kaufen einen 1960er-Jahre-Bungalow für 300.000 Euro, davon 240.000 Euro Gebäude.

Mit Standard-AfA (40 Jahre, 2,5 Prozent):

• Jährliche Abschreibung: 6.000 Euro
• Steuerersparnis bei 42 Prozent: 2.520 Euro/Jahr

Mit Restnutzungsdauer-Gutachten (25 Jahre, 4 Prozent):

• Jährliche Abschreibung: 9.600 Euro
• Steuerersparnis bei 42 Prozent: 4.032 Euro/Jahr

Der Unterschied: 1.512 Euro zusätzliche Steuerersparnis pro Jahr. Das Gutachten kostet vielleicht 1.200 Euro und hat sich damit in weniger als einem Jahr bezahlt.

Worauf das Finanzamt achtet

Das Finanzamt wird ein solches Gutachten genau prüfen. Es muss von einem qualifizierten Sachverständigen stammen, die Begründung nachvollziehbar sein, und die Restnutzungsdauer darf nicht unrealistisch kurz angesetzt sein.

Ein 80 Jahre altes Gebäude kann nicht mit 10 Jahren Restnutzungsdauer angesetzt werden – das würde das Finanzamt ablehnen. Aber eine Reduktion von 50 auf 35 Jahre lässt sich bei entsprechenden Mängeln meist rechtfertigen.

Wichtig: Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 hat die Anforderungen an solche Gutachten konkretisiert. Wer sich daran hält, hat gute Chancen, dass das Finanzamt das Gutachten anerkennt. Für weitere Details zur Immobilienfinanzierung und wie sie die Abschreibung beeinflusst, lesen Sie unseren Beitrag zur Immobilienfinanzierung und Steueroptimierung. (Link: https://westmont-group.com/blog/immobilien-und-finanzierung/)

Sonderabschreibungen und weitere Optimierungen

Neben der regulären linearen Abschreibung gibt es mehrere Sonderregelungen, die zusätzliche Steuerersparnisse bringen.

Energieeffiziente Neubauten

Für energetisch hocheffiziente Neubauten gibt es Sonderabschreibungen. In den ersten drei Jahren können bis zu 15 Prozent des Gebäudewertes abgeschrieben werden (zusätzlich zur normalen AfA). Für neue Mietwohnungen ist sogar eine AfA von bis zu 5 Prozent über vier Jahre möglich.

Ein neues Energiespar-Haus mit 500.000 Euro Gebäudeanteil könnte also:

• Regulär: 15.000 Euro/Jahr (3 Prozent)
• Plus Sonderabschreibung: 75.000 Euro in Jahr 1 (15 Prozent), dann sinken die Sonderabschreibung

Das ist eine massive Steuerersparnis in den ersten Jahren.

Denkmalschutz-AfA

Denkmalgeschützte Gebäude erhalten besondere Behandlung. Hier können Modernisierungskosten in den ersten 7 Jahren mit bis zu 9 Prozent und in den folgenden 4 Jahren mit bis zu 7 Prozent abgeschrieben werden – auch bei Eigennutzung (was sonst nicht möglich ist).

Ein Denkmal-Eigentümer, der sein Haus saniert, kann die Sanierungskosten also deutlich schneller steuerlich geltend machen als bei normalen Altbauten.

Sanierungsgebiete

Ähnliches gilt für Immobilien in ausgewiesenen Sanierungsgebieten. Hier sind erhöhte Abschreibungssätze von bis zu 9 Prozent in den ersten 7 Jahren möglich.

Praktische Umsetzung: Schritt für Schritt zur Optimierung

Nun zur praktischen Frage: Wie setzen Sie diese Strategien um?

Schritt 1: Bestandsaufnahme

Machen Sie eine Bestandsaufnahme Ihrer Immobilien:

• Wann wurde gekauft?
• Zu welchem Preis?
• Wie ist die aktuelle Aufteilung zwischen Grund und Gebäude?
• Ist die Restnutzungsdauer korrekt angesetzt?

Schritt 2: Gutachten einholen

Für jede Immobilie sollten Sie in Betracht ziehen, ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer einholen zu lassen. Der Kostenaufwand ist minimal im Vergleich zu den Einsparungen.

Schritt 3: Steuerberater konsultieren

Besprechen Sie die Ergebnisse mit einem erfahrenen Steuerberater. Er kann die genauen Steuerersparnisse berechnen und eventuelle Fallstricke erkennen. Für spezialisierte Beratung zu Immobilieninvestitionen empfehle ich, einen Fachberater für Immobilienfinanzkonstruktionen (Link: https://westmont-group.com/blog/westmont-group-mit-linkso/) zu kontaktieren.

Schritt 4: Umsetzung in der Steuererklärung

Ab dem nächsten Steuerjahr tragen Sie die optimierten Abschreibungssätze in Ihre Steuererklärung ein. Fügen Sie die Gutachten als Belege bei.

Schritt 5: Dokumentation

Bewahren Sie alle Gutachten, Kaufverträge und Berechnungen auf. Das Finanzamt wird nach 10 Jahren verjährte Bescheide eventuell überprüfen.

Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

Fehler 1: Grund und Boden nicht richtig aufteilen

Der teuerste Fehler: Sie teilen den Kaufpreis nicht auf oder nutzen nur die pauschalen 80-20-Quoten. Mit einem Gutachten lässt sich das oft optimieren.

Fehler 2: Restnutzungsdauer nicht überprüfen

Sie schreiben einfach 50 Jahre ab, obwohl ein Gutachten 30 Jahre zeigen würde. Das kostet Sie jährlich tausende Euro an Steuerersparnissen.

Fehler 3: Sonderabschreibungen übersehen

Sie kennen die Möglichkeiten für energieeffiziente oder denkmalgeschützte Gebäude nicht und nutzen sie nicht.

Fehler 4: Keine professionelle Beratung

Sie versuchen alles selbst und übersehen dabei wichtige Details, die zur Ablehnung durch das Finanzamt führen.

Fazit: Abschreibung als Schlüssel zur Vermögensoptimierung

Die intelligente Nutzung der Abschreibung ist einer der wichtigsten Hebel für erfolgreiche Immobilieninvestoren. Sie müssen die Grundlagen verstehen, die richtigen Gutachten einholen und professionelle Beratung nutzen.

Die gute Nachricht: Mit den richtigen Strategien können Sie legal und völlig zu Recht Ihre Steuerlast um 30 bis 50 Prozent senken. Das Geld, das Sie so sparen, können Sie reinvestieren und Ihr Vermögen schneller aufbauen.

Wenn Sie eine oder mehrere Immobilien besitzen, lohnt sich die Überprüfung definitiv. Ein professioneller Steuerberater kann in wenigen Stunden feststellen, ob und wie viel Potenzial Sie verschenken.

Beginnen Sie noch heute mit der Optimierung Ihrer Immobilienabschreibung – Ihr zukünftiges Ich wird es Ihnen danken.

Häufig gestellte Fragen zur Abschreibung von Immobilien

Was ist die Abschreibung bei Immobilien und wie funktioniert die AfA-Tabelle?

Die Abschreibung von Immobilien, auch Absetzung für Abnutzung (AfA) genannt, ist eine steuerliche Regelung, die es Vermietern erlaubt, die Kosten für ein Gebäude über mehrere Jahre hinweg von den Steuern abzusetzen. Die AfA-Tabelle zeigt, über wie viele Jahre ein Gebäude abgeschrieben wird, abhängig von seinem Baujahr.

Für Wohngebäude von 1925 bis 2022 liegt die Abschreibungsdauer standardmäßig bei 50 Jahren (2 Prozent pro Jahr). Neubauten ab 2023 können über 33,33 Jahre abgeschrieben werden (3 Prozent pro Jahr). Altbauten vor 1925 werden in 40 Jahren abgeschrieben (2,5 Prozent pro Jahr).

Kann ich mein Eigenheim abschreiben?

Nein, das können Sie nicht. Die AfA ist ausschließlich für Immobilien vorgesehen, die zur Einkunftserzielung genutzt werden – also vermietete Objekte. Wenn Sie in Ihrem eigenen Haus wohnen, können Sie es nicht abschreiben. Das deutsche Steuerrecht unterstützt damit gezielt Kapitalanleger, nicht Eigennutzer.

Wie lange kann man eine Immobilie abschreiben?

Die Abschreibungsdauer hängt vom Baujahr ab:

• Altbauten vor 1925: 40 Jahre (2,5%)
• Wohngebäude 1925–2022: 50 Jahre (2%)
• Neubauten ab 2023: 33,33 Jahre (3%)

Ein Gebäude kann nur so lange abgeschrieben werden, wie es wirtschaftlich genutzt wird. Durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten lässt sich diese Zeit oft verkürzen, was die jährliche Abschreibung erhöht.

Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver Abschreibung?

Die lineare Abschreibung: Jedes Jahr wird der gleiche Betrag abgeschrieben (z.B. 2% konstant).

Die degressive Abschreibung: Sie schreiben einen Prozentsatz (5%) vom Restwert ab. Im ersten Jahr 5% des Gesamtwerts, im zweiten Jahr 5% des reduzierten Werts – also weniger. Die Abschreibungsbeträge sinken jedes Jahr.

Die degressive Methode bringt mehr Steuersparnis in den ersten Jahren. Nach etwa 13-14 Jahren ist meist ein Wechsel zur linearen Abschreibung sinnvoll.

Wie berechne ich meine jährliche Abschreibung konkret?

Formel: Gebäudewert × AfA-Satz = Jährliche Abschreibung

Beispiel:

• Kaufpreis: 400.000 Euro
• Grundstücksanteil: 80.000 Euro (20%)
• Gebäudeanteil: 320.000 Euro (80%)
• AfA-Satz (Neubau ab 2023): 3%
• Jährliche Abschreibung: 320.000 × 0,03 = 9.600 Euro

Bei einem Grenzsteuersatz von 42% sparen Sie 4.032 Euro Steuern pro Jahr – ohne zusätzliche Ausgaben.

Was ist die optimale Aufteilung zwischen Grund und Gebäude?

Viele Investoren nutzen pauschale 80-20-Aufteilungen, obwohl oft 85-15 oder sogar 90-10 möglich ist. Ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen kann die optimale Aufteilung nachweisen.

Bei 300.000 Euro Kaufpreis bedeutet der Unterschied zwischen 80-20 und 85-15:

• 80-20: 240.000 Euro Gebäudewert
• 85-15: 255.000 Euro Gebäudewert
• Unterschied: 15.000 Euro mehr Abschreibungsgrundlage

Bei 2% Abschreibung sind das 300 Euro mehr pro Jahr. Ein Gutachten kostet 800-1.500 Euro und amortisiert sich in 6-12 Jahren.

Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten und wann lohnt es sich?

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten (RND-Gutachten) von einem qualifizierten Sachverständigen bescheinigt, wie lange ein Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar ist – oft kürzer als die gesetzlichen Standardwerte.

Beispiel: Ein 60 Jahre altes Haus könnte statt 40 Jahren nur noch 25 Jahre nutzbar sein. Das erhöht die jährliche Abschreibung von 2,5% auf 4%.

Das Gutachten kostet 1.000–3.000 Euro und amortisiert sich durch die höhere Abschreibung oft in 2-3 Jahren. Besonders bei älteren, schlecht modernisierten Gebäuden ist es sinnvoll.

Was sind Sonderabschreibungen und für wen gelten sie?

Sonderabschreibungen bieten zusätzliche Steuerersparnisse:

Energieeffiziente Neubauten: In den ersten 3 Jahren bis zu 15% zusätzlich abschreiben.

Denkmalschutz: Sanierungskosten in den ersten 7 Jahren mit bis zu 9% pro Jahr absetzen.

Sanierungsgebiete: Modernisierungskosten in den ersten 7 Jahren mit bis zu 9% abschreiben.

Diese Regelungen ermöglichen massive Steuerersparnisse in den ersten Jahren.

Was passiert mit der Abschreibung beim Verkauf der Immobilie?

Mit dem Verkauf endet die Möglichkeit der Abschreibung für den bisherigen Eigentümer. Maßgeblich ist das Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags.

Für den Käufer beginnt ein neuer Abschreibungszyklus. Er kann das Gebäude neu über die jeweilige Nutzungsdauer abschreiben – z.B. 50 Jahre bei Neubau, 40 Jahre bei Altbau.

Wichtig: Beachten Sie die Spekulationssteuer. Verkäufe innerhalb von 10 Jahren nach Kauf sind steuerpflichtig (Ausnahmen für 1-2-Familienhäuser als Eigenheim).

Welche Unterlagen benötige ich für die Steuererklärung zur Abschreibung?

Sie benötigen folgende Unterlagen:

1. Kaufvertrag – zur Bestätigung des Kaufpreises und Kaufdatums
2. Gutachten – zur Kaufpreisaufteilung und/oder Restnutzungsdauer
3. Notarkosten-Aufstellung – wenn anteilig dem Gebäude zuordbar
4. Maklergebühren-Beleg – wenn anteilig dem Gebäude zuordbar
5. Grundbuchauszug – zur Bestätigung des Grundstücksanteils

Tragen Sie die Abschreibung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) Ihrer Steuererklärung ein. Fügen Sie die Gutachten als Belege bei. Das Finanzamt kann diese anfordern, um die Berechtigung zu überprüfen.

Fokusthemen.de